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香港公屋模式对内地的启示

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稿件来源:文/陈琦
时间:2012年12月11日
       来香港已近半年时间,在和港人接触中发现,有两类人是最“幸福”的。一类是占人口不足1成的富人阶层。这些富人住着宽敞的房子,不为油盐柴米发愁。另一类人就是占人口大约3成左右的居住在公营房屋(简称公屋)的人群。这批人的住宿条件与富人相差较远,人均居住面积也才12.9平方米。 但是,这两个群体却是香港茶楼的主要消费群体。细问之下才知道,后者是得益于香港公屋政策。按照2012年第一..........

 

来香港已近半年时间,在和港人接触中发现,有两类人是最“幸福”的。一类是占人口不足1成的富人阶层。这些富人住着宽敞的房子,不为油盐柴米发愁。另一类人就是占人口大约3成左右的居住在公营房屋(简称公屋)的人群。这批人的住宿条件与富人相差较远,人均居住面积也才12.9平方米。
但是,这两个群体却是香港茶楼的主要消费群体。细问之下才知道,后者是得益于香港公屋政策。按照2012年第一季度的公营租住房屋租金计算,一个香港家庭每月只需要缴纳1900港币左右。
在内地一家三代还拥挤在一个二三十平的小屋子里的时候,都市白领还在为买房省吃俭用的时候,香港的中低收入群体已经搬进了公屋中,甚至过上了“类富豪”一般的生活。
香港的公屋制度是世界公共房屋计划的成功典范。1954年,香港政府为满足低收入人群居住需要,开始实施公共房屋计划。该计划采取了私人发展商和政府部门共同发展的双轨制,由香港政府宏观控制,发展商自己管理。截至2011年底,29.1%的香港居民住上了公营租住房屋,17.1%的居民住进了资助自资居所房屋。
香港公共房屋制度的巨大成功,与香港政府的长期积极投入、管理部门高效务实的专业运营和管理、有效的财政资金安排密不可分。这些成功的经验为中国内地处于起步阶段的住房保障体系提供了有益的启示。
充足的资金和土地保障
众所周知,建立保障房体系的基础就是要有地、有钱。中国大陆就面临着“无地少钱”的尴尬。现在北京和上海等一线城市的土地可以用做保障房土地资源是极其缺乏的,因为最好的土地早已都全部卖光了。同样,保障房建设的资金,至少是启动资金是必须是由地方政府出,而地方政府在这方面确实有些困难。
在香港建设公屋的初期,香港政府通过直接注资或提供土地的方式,资助公屋的发展。1973年,新的房委会成立后,政府以免费拨地及贷款的形式提供资助。1988年,房委会进行改组,成为了自负盈亏的财政独立机构,但政府仍免费拨地及以优惠条件拨出资本对其提供支持。
但由于房委会长期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字运行。以2001/2002年度为例,房委会公屋租金收入为89.1亿港元,但出租公屋运作赤字达24.46亿港元,平均每个出租公屋单位每月赤字为237港元。
房委会主要通过两种途径补贴公屋,以资助兴建公屋的庞大资本开支和补贴公屋营运开支的长期巨额赤字:其一是按市值租出公共房屋附属的商业设施和非住宅设施,如商场、街市铺位及停车场。房委会每年通过出租商业楼宇可获得十几亿港元的盈利;其二是通过各种自置居所计划出售房屋。现如今,房委会已经能正常运营,并有了盈余。
香港公屋的建设与发展,不仅依靠政府支持和社会协同,即不仅依靠外在动力,而且通过“以房养房”来寻找公屋发展的内在动力。
土地方面,为达到供应平稳,香港政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,并订立了一套拨地准则,决定对私营和公共房屋用地的供应,为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。房屋用地督导委员会审批土地发展用途,预测房屋发展所需的土地供应量,以及公共房屋的供求。
多项措施保证公屋的公平性
公共房屋做为一种福利,如何使得真正有需要人士获得,也是中国大陆政府面临的一个挑战。人们时常会发现在经济适用房小区里经常会出现奔驰、宝马的身影。
香港政府在这方面也做出了表率。对于租住公屋,现行的香港房屋政策规定,有关申请人只能享受一次福利政策。申请租住公屋的家庭需要在公屋轮候册上登记,并要接受家庭收入和资产审查;房委会每年检讨轮候册收入及资产限额,以确保限额配合当前的经济和社会状况,并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。
在公屋居住满十年的租户,须2年一次申报家庭收入及资产,不申报资产或家庭收入及资产净值超逾指定的公屋住户限额的租户须缴付双倍租金,并于一年内迁出;若确有困难的,给予暂准居住证再过渡一年,租金提到两倍以上。公屋租住权不能自动世代相传。当租住公屋户主及其配偶去世后,其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查后,才可获批新租约。
若住户虚报资料,房委会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控:香港法例规定,任何人士如故意向房委会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000元及监禁6个月。香港最高法院前法官李柏检拥有资产193万港币,当时只向政府申报了2500港币,最后获得公屋,李柏检夫妇分别被判监11个月。因钻空子入住公屋,而遭遇牢狱之灾,一度令人惊骇。
目前内地保障性住房建设相对滞后,房源比较缺乏,长期处于供不应求的状态。然而有些城市退出机制不严格,并没有明确规定受资助者经济状况改善之后,是否要迁出廉租房。这样对于那些在轮候册上等候的人们来说太不公平,因此更加需要严格审查,定期核查租户资产。这样才能把本已缺乏的房源用在最需要资助的租户手上。(作者系香港中文大学公共政策社会科学硕士陈琦)

 

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